Questão de Habitação: SFH e crédito imobiliário · Caixa Econômica Federal · gabarito comentado
Em um financiamento habitacional contratado pelo Sistema de Amortização Constante (SAC), com taxa de juros fixa e sem correção monetária do saldo devedor, observa-se ao longo do prazo:
- A) amortização constante e prestações decrescentes. ✓
- B) amortização crescente e prestações constantes.
- C) amortização decrescente e prestações crescentes.
- D) juros constantes e prestações crescentes.
Gabarito: A
Explicação: No SAC, a parcela de amortização é fixa (saldo devedor dividido pelo número de prestações); como os juros incidem sobre um saldo que cai a cada mês, a parte de juros diminui e a prestação total é decrescente. Prestação constante com amortização crescente é característica da Tabela Price (sistema francês).
Pegadinha: Trocar as características do SAC pelas da Tabela Price, que tem prestação fixa e amortização crescente.
O Sistema Financeiro da Habitação (SFH) foi criado pela Lei 4.380/1964 para facilitar a aquisição da casa própria. Suas regras, como o valor máximo do imóvel financiável, são fixadas pelo Conselho Monetário Nacional e atualizadas periodicamente.
O dinheiro do SFH (funding) vem principalmente da caderneta de poupança, pelo Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), e do FGTS. Os bancos que captam poupança devem direcionar parte desses depósitos ao crédito imobiliário, em percentual fixado em norma. Impostos, ações, debêntures e reservas internacionais não estão entre as fontes principais do SFH.
No FGTS (Lei 8.036/1990), a Caixa Econômica Federal é o agente operador: centraliza os recursos e mantém e controla as contas vinculadas dos trabalhadores. As normas e diretrizes do Fundo são fixadas pelo Conselho Curador, e não pelo Banco Central. A Caixa também é o principal agente de financiamento habitacional do país e opera programas como o Minha Casa, Minha Vida.
A garantia mais usada hoje é a alienação fiduciária de imóvel, regulada pela Lei 9.514/1997. O devedor (fiduciante) transfere ao credor (fiduciário) a propriedade resolúvel do imóvel até a quitação; paga a dívida, a propriedade volta ao devedor. Há desdobramento da posse: o fiduciante é possuidor direto e usa o imóvel; o fiduciário fica só com a posse indireta.
A vantagem sobre a hipoteca é a retomada mais ágil. Se o devedor intimado não purga a mora (não paga no prazo as parcelas vencidas e encargos), o cartório de imóveis consolida a propriedade em nome do credor, sem ação judicial, e o imóvel vai a leilão. Na hipoteca o bem segue em nome do devedor; o penhor recai sobre bens móveis e o aval é garantia pessoal de títulos de crédito.
Pela Lei 11.977/2009, os agentes do SFH só podem conceder financiamento habitacional com seguro de cobertura mínima para morte e invalidez permanente do mutuário (MIP) e danos físicos ao imóvel (DFI), com livre escolha da seguradora pelo mutuário. Desemprego, inadimplência, roubo de bens e responsabilidade civil não integram essa cobertura obrigatória.
No SAC, com juros fixos e saldo sem correção monetária, a amortização é constante e os juros incidem sobre um saldo que cai, então a prestação é decrescente: em R$ 120.000 por 120 meses a 1% ao mês, a 1ª parcela é R$ 2.200 (1.000 + 1.200) e a 2ª, R$ 2.190. Na Tabela Price a prestação é constante e a amortização cresce ao longo do prazo.
A CESGRANRIO derruba o candidato invertendo papéis: credor como possuidor direto, Banco Central como operador do FGTS, SAC com prestação constante ou desemprego no seguro obrigatório. Para memorizar: SFH é Lei 4.380/64 com poupança e FGTS; na alienação fiduciária o credor é dono resolúvel com posse indireta; no SAC a amortização é fixa e a parcela cai.
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